Vente / Vices apparents / Insectes xylophages

Cass. Civ. III : 4.2.04

En matière de vente d'immeuble existant, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (Code civil : art. 1642). En revanche, il est tenu à la garantie des vices cachés sauf clause contraire. Cependant, dès lors qu'il avait connaissance du vice, le vendeur ne peut se prévaloir d'une telle clause.

Une Cour d'appel avait jugé, pour une vente réalisée avant l'entrée en vigueur de la loi sur les termites et en présence d'insectes xylophages dans la charpente, que ceux-ci étaient apparents pour l'acquéreur et qu'en conséquence le vendeur n'était pas tenu à garantie. Les juges du fond avaient déduit d'une expertise judiciaire que l'acquéreur aurait dû aller visiter les combles et remarquer le vice ou au moins s'interroger et solliciter " un avis autorisé ".

La décision de la Cour d'appel est cassée sur la base de l'article 1642 du Code civil. La Cour de cassation juge que l'acheteur ne pouvait découvrir seul le vice. On peut rappeler que le vice apparent est celui qui est normalement visible par l'acheteur moyen (par référence au bon père de famille) et que l'acquéreur n'a pas à se faire assister par un professionnel ou un homme de l'art. Le texte impose seulement à l'acheteur de procéder à des vérifications normalement diligentes.