Le vendeur m'a caché un défaut du logement. Je ne m'en suis aperçu qu'après quelques mois. Puis-je me retourner contre lui ?
À jour au 27 mars 2014
En principe, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés, c’est-à-dire les défauts qui rendent le bien « impropre » à l’usage auquel on le destine (par exemple un terrain acheté pour construire une maison et qui s’avère inconstructible) ou qui en diminuent tellement l’usage que, si vous l’aviez su, vous n’auriez pas acheté ou vous auriez payé beaucoup moins cher. Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés , sauf s’il contracte avec un autre professionnel.
En revanche, en pratique, si le vendeur est un particulier, il insère généralement dans l’acte de vente une clause par laquelle il s’exonère de la garantie des vices cachés. Cela le libère donc de ses obligations envers vous, mais seulement à l’égard des vices dont il ignorait l’existence. Si le défaut que vous évoquez était connu du vendeur lorsqu’il vous a cédé le bien, vous pouvez lui demander de vous restituer une partie du prix payé (si vous souhaitez conserver le logement) ou même la totalité si vous préférez vous défaire du bien, en évoquant un vice du consentement.
Certains vices cachés ne peuvent cependant pas faire l’objet d’une exonération par une clause. A défaut de leur clause d’exonération, la responsabilité du vendeur, en cas de vices, sera engagée, avec pour conséquence une diminution du prix, voire une résolution de la vente.
Les diagnostics que la loi énumère limitativement à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitat sont requis. Ces diagnostics portent, selon le bien vendu, sur les termites si le bien se situe dans une zone définie par arrêté préfectoral, le plomb si la construction est antérieure au 1er janvier 1949, l’amiante si la construction est antérieure au 1er juillet 1997, l’installation électrique et/ou de gaz si elles ont plus de 15 ans, la performance énergétique, l’état des risques naturels, technologiques et miniers. Il faut également fournir les informations relatives à l’assainissement, et aux mérules si le bien est concerné, et enfin si le bien vendu est un lot de copropriété à usage d’habitation un certificat Loi Carrez.
À défaut de leur production, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, avec pour conséquence une diminution du prix, voire une résolution de la vente.