Encadrement de l’évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues

Encadrement de l’évolution du montant des loyers

(loi du 6.7.89 : art. 18)

Chaque année, dans les zones tendues, les modalités de l’évolution maximale des loyers des logements vacants et des baux renouvelés sont fixées par décret (loi du 6.7.89 : art. 18).
Pour les contrats conclus entre le 1^er août 2025 et le 31 juillet 2026, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL (indice de référence des loyers publié par l’INSEE) dans les agglomérations concernées pour les logements à leur relocation et au moment du renouvellement du bail (décret n° 2017-1198 du 27.7.17, modifié en dernier lieu par décret n° 2025-652 du 15.7.25).   

Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers

La loi ELAN a instauré un encadrement du niveau des loyers, fondé sur les valeurs des loyers observées à l’échelle locale, à titre expérimental. Initialement prévue pour une durée de cinq ans (soit jusqu’au 25 novembre 2023), l’expérimentation a été prolongée jusqu’au 25 novembre 2026 par la loi dite "3DS" du 21 février 2022. La loi du 13 juin 2025 a étendu l’expérimentation aux zones tendues des départements et régions d’outre-mer pour une nouvelle durée de cinq années (jusqu’en juin 2030).

Dans les territoires concernés (définis par décret) (cf. § Champ d’application de l’encadrement des loyers), sur la base des données observées, le préfet fixe par arrêté des loyers de référence. Il s’agit du :

• loyer médian, dit “loyer de référence” ;
• loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 % ;
• loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %.

Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. 

Pour les locations meublées : une majoration unitaire par mètre carré est appliquée aux références applicables aux locations vides, déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et ceux des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers.

Dans ces territoires où un arrêté préfectoral est pris, de principe, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement (cf. § Zones soumises à l’encadrement à l’évolution et au niveau des loyers).

Territoires concernés par l’encadrement des loyers

Les deux dispositifs d’encadrement des loyers concernent les zones dites "tendues", c’est-à-dire les "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social" (loi du 6.7.89 : art. 17). 

Ce zonage renvoie aux agglomérations listées en annexe 1° du décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (par exemple : Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulon, Toulouse, etc.) (décret du 10.6.15 pour l’encadrement du niveau des loyers et décret du 27.7.17 modifié).

Sur ces zones, l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers peut être mise en place sur demande des collectivités suivantes : 

• les Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ;
• la commune de Paris ou les Établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris ; 
• les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence. 

La loi ELAN a prévu que les demandes soient transmises dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu’au 25 novembre 2020. Toutefois, la loi 3DS a prolongé ce délai et permet aux collectivités visées par l’expérimentation de déposer leur demande auprès du Gouvernement jusqu’au 25 novembre 2022. 

Aucune collectivité locale ultramarine ne faisant partie de la liste du décret sur le zonage à cette date ; la loi du 13 juin 2025 a étendu l’expérimentation aux départements et régions d’outre-mer pour cinq ans. Elles bénéficient d’un nouveau délai de deux ans pour formaliser leur demande (jusqu’en juin 2027). Elle peut porter sur tout ou partie de leur territoire, sous réserve que le marché locatif du secteur concerné respecte les conditions suivantes : 

• un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc privé et celui pratiqué dans le parc social ;
• un niveau de loyer médian élevé ;
• un taux faible de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
• des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le PLH et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci. 

Lorsque la demande est approuvée, un décret délimite le territoire d’application de l’encadrement.

Quels sont les contrats de location concernés ?

Types de contrats concernés

Les mécanismes d’encadrement s’appliquent aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ils s’appliquent également au bail mobilité (loi ELAN : art. 140, IV / loi 6.7.89 : art. 25-12).

Ils ne s’appliquent pas, notamment, aux logements HLM, aux logements conventionnés APL (y compris aux logements conventionnés Anah), aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.

Entrée en vigueur

Dans les zones tendues, l’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1^er août 2025 et le 31 juillet 2026 (décret n° 2017-1198 du 27.7.17, modifié en dernier lieu par le décret n° 2025-652 du 15.7.25).

L’encadrement du niveau des loyers s'applique sur les territoires après :

• la publication des décrets déterminant les territoires faisant l’objet de l’expérimentation ;
• la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

À ce stade, l’encadrement du niveau des loyers s’applique sur les territoires suivants :

• la commune de Paris (décret n° 2019-315 du 12.4.19 : JO du 13.4.19). L’encadrement est entré en vigueur le 1^er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 28.5.19) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux des 3.6.20, 7.6.21, 1.6.22 et 31.5.23, du 28.5.24 et 16.6.25) ;
• la commune de Lille et les communes associées : Hellemmes (arrêté préfectoral du 18.4.77) et Lomme (décret du 22.4.00) (décret n° 2020-41 du 22.1.20 : JO du 24.1.20). L’encadrement est entré en vigueur le 1^er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30.1.20) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux des 22.2.21, 2.2.22, 20.2.23, 13.3.24 et 29.1.25) ;
• le territoire de l’Établissement public territorial (EPT) Plaine Commune, c’est à dire les communes suivantes : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse (décret n° 2020-1619 du 17.12.20 : JO du 19.12.20). L’encadrement est entré en vigueur le 1^er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1.4.21) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux des 6.5.22, 4.5.23 et 2.5.24) ;
• les communes de Lyon et Villeurbanne (décret n° 2021-1143 du 2.9.21 : JO du 3.9.21). L’encadrement est en vigueur depuis le 1^er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29.9.21) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux des 28.9.22, 29.9.23 et 22.10.24) ;
• le territoire de l’Établissement public territorial (EPT) Est Ensemble, c’est-à-dire les communes suivantes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville (décret n° 2021-688 du 28.5.21 : JO du 30.5.21). L’encadrement est entré en vigueur le 1^er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 3.11.21) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux du 6.5.22, du 4.5.23, 2.5.24, 16.5.25 et 16.5.25) ;
• la commune de Montpellier (décret n° 2021-1144 du 2.9.21 : JO du 3.9.21). L’encadrement est entré en vigueur le 1^er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23.5.22) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux des 13.6.23, 18.6.24 et 12.6.25) ;
• la commune de Bordeaux (décret n° 2021-1145 du 2.9.21 : JO du 3.9.21). L’encadrement est entré en vigueur le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20.6.22) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux des 20.6.23 et 20.6.24) ;
• le territoire de la communauté d’agglomération du Pays basque, comprenant 24 communes (décret n° 2023-981 du 23.10.23 : JO du 25.10.23).  L’encadrement est entré en vigueur le 25 novembre 2024 (arrêtés préfectoraux des 20.6.23, 20.6.24 et 20.6.25) ;
• le territoire de Grenoble-Alpes Métropole, pour tout ou partie des 21 communes le composant (décret n° 2023-1046 du 16.11.23 : JO du 18.11.23). L’encadrement entrera en vigueur en fonction de la publication par arrêté préfectoral des loyers de référence pour ce territoire. L’encadrement est entré en vigueur le 20 janvier 2025 (arrêté préfectoral du 11.12.24).  

Pour déterminer le loyer initial, il convient de vérifier si le logement est situé en zone tendue et, dans ce cas, si un décret délimitant un territoire d’application ainsi qu’un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, ont été publiés.

Fixation initiale du loyer

On entend par fixation initiale du loyer la détermination de son montant lors de la mise en location d’un logement vacant, c’est-à-dire d’un logement inoccupé proposé à la location (décret du 27.7.17 : art. 2 à 4).

Zones soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18 ; décret du 27.7.17)

Le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones tendues est fixé par décret. Pour les contrats conclus entre le 1^er août 2025 et le 31 juillet 2026, il s’agit du décret du 27 juillet 2017, modifié par le décret du 15 juillet 2025.
De façon expresse, certaines situations sont exclues du mécanisme d’encadrement de l’évolution des loyers. Des dérogations sont également prévues.

Principe : limitation au dernier loyer appliqué au précédent locataire (décret du 27.7.17 : art. 3)

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision ; le nouveau loyer est égal (au plus) au loyer du précédent locataire.
Si aucune révision n’est intervenue sur cette période : une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL. La date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Exclusions (décret du 27.7.17 : art. 2, al. 2)

Certaines mises en location ne sont pas soumises à l’encadrement de l'évolution des loyers.

Sont expressément exclus :

• les logements faisant l’objet d’une première location ;
• les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Dans ces cas, la fixation du loyer est libre (sous réserve de l’entrée en vigueur du mécanisme d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir ci-dessus).

Exceptions (décret du 27.7.17 : art. 4)

Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant : en cas de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire (éventuellement révisé), dans les conditions précisées par ce même texte.

• Cas de travaux réalisés depuis la dernière location
  En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser, en montant annuel, 15 % du coût réel des travaux TTC.
  Pour appliquer cette augmentation, plusieurs conditions :
  • les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (au sens de : loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2) ;
  • ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
  • ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement ;
  • le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement.

• Cas du loyer manifestement sous-évalué
  Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être réévalué à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.
  
  Toutefois, en ce cas, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre :
  • le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
  • et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

Exemple : le loyer hors charges appliqué au précédent locataire s’élevait à 500 €. 
La moyenne des loyers pour des logements similaires constatée dans le voisinage est de 800 €. La différence en découlant est donc de 300 €. 
L’augmentation de loyer appliquée par le bailleur ne pourra donc pas être supérieure à 150 € (correspondant à la moitié de la différence constatée).
Le nouveau loyer maximum applicable s’élèvera à 650 €. 

Performance énergétique du logement : 

Lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens de CCH : L.173-1-1), les dispositions du décret du 27 juillet 2017 ne sont pas applicables (décret du 27.7.17 : art. 1-1). Le loyer ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans exception (loi du 6.7.89 : art. 17 issu de la loi Climat et Résilience du 22.8.21).

Tableau récapitulatif

Zones soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers – fixation du loyer initial 

* Si classe énergétique A à E (au sens de CCH : L.173-1-1). 

Zones soumises à l’encadrement de l’évolution et au niveau des loyers

(décret n° 2017-1198 du 27.7.17 modifié)

Plafonnement du loyer

Dans les territoires soumis à l’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers (arrêté préfectoral fixant les loyers de référence publié), si le logement est vacant depuis moins de 18 mois, le loyer doit être fixé dans les limites :

• du loyer de référence majoré ;
• du loyer appliqué au précédent locataire, dans les conditions du décret du 30 juillet 2017 (voir développements ci-dessus). Il est possible de prendre en compte la variation de l’IRL si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois. Des dérogations sont possibles, en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux réalisés dans le logement depuis la dernière location. Toutefois, ces dérogations ne sont pas ouvertes lorsque le loyer appliqué au précédent locataire (éventuel complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

Dans le cadre d’une colocation, la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement. 

Pour les contrats conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022, lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens de l'article L.173-1-1 du CCH), il n’est pas possible pour le bailleur de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire lors de la conclusion du bail.

Complément de loyer

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base (si celui-ci atteint le loyer de référence majoré) sous conditions : lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Ces caractéristiques sont précisées par le décret du 10 juin 2015 (art. 3) :

• elles ne doivent pas avoir été déjà prise en compte pour déterminer les loyers de référence ; il ne peut donc s’agir ni du type de location (meublée ou vide), ni du nombre de pièces principales, ni de l’époque de construction (ou tout autre élément défini localement pour fixer les catégories des loyers de référence) ;
• elles doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• elles ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.

Afin d’encadrer davantage les conditions dans lesquelles un complément de loyer peut être prévu au contrat, la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat (pour l’hexagone) et la loi du 13 juin 2025 portant expérimentation de l’encadrement des loyers et améliorant l’habitant dans les collectivités d’outre-mer (pour l’outre-mer) précisent les conditions dans lesquelles un complément de loyer peut être réclamé. 

Dans l'hexagone :

Ppour les contrats conclus depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : 

• des sanitaires sur le palier ; 
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un niveau de performance énergétique F ou G (au sens de CCH : L.173-1-1) ; 
• des problèmes d’isolation thermique des murs ou du toit ; 
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ; 
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ; 
• des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ; 
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ; 
• une installation électrique dégradée ; 
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

En outre-mer :

Lorsque le dispositif d’encadrement sera applicable (lors de l’entrée en vigueur des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence, à paraître), aucun complément de loyer ne pourra être appliqué lorsque le logement n'est pas décent, au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans l’hexagone comme en outre-mer, un complément de loyer est également possible en location meublée. Il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. 

Si les parties conviennent d’un tel complément, son montant et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail.

Cas spécifiques

Dans trois situations, le loyer est fixé en considération des seuls loyers de référence :

• le logement n’a jamais été loué (ex. : première location, logement neuf) ;
• le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
• des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ces situations, le loyer est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré établi par arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut être appliqué dans les conditions développées ci-dessous.

Tableau récapitulatif 
Zones soumises à l’encadrement de l’évolution et au niveau des loyers – fixation initiale du loyer 

* Si classe énergétique A à E (au sens de CCH : L.173-1-1).

Contestation du loyer

Dans les zones d’encadrement de l’évolution des loyers

En cas de litige résultant de l’application du décret annuel d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ; sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge (loi du 6.7.89 : art. 18, al. 3).

Dans les zones d’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers

Dans ces zones, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat (loi ELAN du 23.11.18 : art. 140). L’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). 

Contestation du complément de loyer : le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la CDC (sauf pour le bail mobilité). Cette saisine préalable à celle du juge est obligatoire.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. 

En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.     

Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Sanction en cas de non-respect de l’encadrement de loyer par le bailleur 

Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré prévu par arrêté, il peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur (Loi ELAN du 23.11.18 : art.140 et décret n° 2019-437 du 13.5.19 : art. 1) :

• lui rappelant le manquement constaté ;
• l’enjoignant de mettre le contrat en conformité avec le loyer de référence et de restituer le trop-perçu de loyer à son locataire dans un délai de deux mois ;
• l’informant du montant maximal de la sanction encourue en l’absence de réaction ;
• lui indiquant qu’il dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.

Le bailleur, dans le délai imparti, doit transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que les éléments lui permettant de justifier le remboursement de trop-perçu au locataire. 
Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet l’informe de son intention de prononcer une amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale). Cette décision doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours. 
Le montant de l’amende envisagée devra être proportionnée à la gravité des faits reprochés et précisé au bailleur. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations. 
Au terme de ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception, dans les deux ans suivant la mise en demeure, recouvré par le Trésor Public comme en matière de créance étrangère à l’impôt et au domaine. 
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. 

Le préfet peut déléguer sa compétence en matière de sanction, à leur demande, aux présidents des EPCI compétents en matière d’habitat, au maire de Paris, aux présidents des EPT de la métropole du Grand.

Paris, au président de la métropole de Lyon ou au président de la métropole d’Aix-Marseille-Provence. 
Il peut mettre fin à cette délégation dans les mêmes conditions, de sa propre initiative ou à leur demande. 

Zones d’encadrement de l’évolution du montant des loyers

(loi du 6.7.89 : art. 17-2, art. 18 et décret du 29.6.21)

Dans ces zones, lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. En ce cas, une réévaluation est possible : le bailleur peut proposer un nouveau loyer, dans les conditions prévues par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-2, II).

Toutefois, la hausse de loyer est encadrée : elle ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Performance énergétique du logement : 

Depuis le 24 août 2022, lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens de CCH : L.173-1-1), les dispositions du décret du 27 juillet 2017 ne sont pas applicables (décret du 27.7.17 : art. 1-1). Le loyer ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans exception (loi du 6.7.89 : art. 17 issu de la loi Climat et Résilience du 22.8.21).

• Cas de travaux réalisés depuis la conclusion du bail initial ou de son dernier renouvellement

Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder, selon la méthode qu’il choisira d’appliquer :

• soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
• soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Attention : au renouvellement du bail, la seule réalisation de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de la décence est insuffisante pour justifier une proposition d’augmentation de loyer. Le bailleur doit également pouvoir démontrer le caractère manifestement sous-évalué du loyer par référence au voisinage. 

Présentation par le bailleur de référence de loyers (décret du 10.6.15 : art. 4, 5°)

Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Contestation

En cas de litige résultant de l’application du décret annuel d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la CDC ; sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge (loi du 6.7.89 : art. 18, al. 3).

Zones d’encadrement du niveau de loyer (publication des décrets délimitant le champ d’application et des arrêtés du préfet)

Dans ces zones, au renouvellement du bail, deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes : une action en diminution et une action en réévaluation.

Pour rappel : au renouvellement du bail, l’ajustement du loyer à la demande du bailleur est soumis au seul encadrement du niveau des loyers (décret du 27.7.17 : art. 9, 3°).

Action en diminution

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 IV de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.

Action en réévaluation

Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 IV de la loi ELAN et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. 

Depuis le 24 août 2022, aucune action en réévaluation ne peut être engagée par le bailleur pour les logements appartenant à la classe énergétique F ou G (au sens de l'article L.173-1-1 du CCH). 

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants et qui sont listées en annexe du décret 2 octobre 1987, modifié par le décret du 10 juin 2015 (art. 5) pour faire référence à la loi du 6 juillet 1989 et non plus à celle du 23 décembre 1986). 

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces références doivent faire mention de certaines informations (décret du 31.8.90 modifié par le décret du 10.6.15 : art. 4) :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
• l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
• l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
• l'état d'équipement du logement, notamment, wc. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;
• l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
• le type d’habitat (individuel ou collectif) ;
• l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Contestation

En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC. 

À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. 

À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. 

La hausse de loyer fixé d’un commun accord ou décidée par le juge s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’applique par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %.